住宅ローンは銀行とのお買い物

高いお金を使ってお買い物をする時って
想像以上に慎重になりますし、それが家じゃなくても躊躇しますよね。

私も趣味でスニーカーを集めたりするわけですが、中々定価で買うには
抽選や先着順とかでタイミングが合わなかったりするのでどうしてもプレミア価格で購入しか出来ない状況です。。。

だからと言って在庫をストックすると商品価値がなくなったりで逆に定価以下で購入できる状況にもつながりますし
靴業界も難しいマーケティングだな～と思いながら、いざ購入する時は心臓バクバクです、、、

だってそれが世の中的に本当に必要なのか！？て聞かれるとそうでもないし
ただの自己満足だけと言えば、もっと違う使い道があるだろう！？と思われる方もいるわけですし
って色々考えたりします。

でも、物の価値ってその人にしか分からない価値観で購入するので
住宅でもそうですが、全員が同じ価値観で生活をしていたら、住宅産業なんて一社あれば事足りますもんね。

それでいうと、住宅ローンも同じ考え方になります。
たくさんの金融機関でそれぞれの自社独自の住宅ローンがあって、それぞれに特徴があります。

ただし、住宅ローンを組まずして現金で購入する！という方も中には多くいらっしゃると思いますが、、、

実は、住宅ローンを組む方がかえってメリットにつながる事もあります！

こんにちは！シンプルノート奈良スタジオの辻内です！

本日は、住宅ローンについて私の価値観でお話しさせて頂ければと思います！

昔と今とそしてこれからと

ひと昔前まで、住宅というのはその人がもつ”ステータス”と言っても過言ではありませんでした。

なので、出来るだけ持ち家で住むことが多い方々がほとんどです。
今のおじいちゃんやおばあちゃんという存在は住宅を購入されたご経験がある方がほとんどかと思います。

時代は変わり、ちょうど40代から50代の世代の方々で行きますと日本も当時とは大きく入れ替わり
都心部で行きますと都市化され、マンションやビルが立ち並び近代的になってきました。

交通アクセスが便利な都心部で暮らしていくためには”マンション”や”賃貸”の需要が高まり
住宅を購入される方ですと都心部から少し離れたところに拠点を設ける事が多くなりました。

私たちの世代で行きますと、もはや住宅や暮らしの概念が大きく変わり、”住むための手段化”されて行っています。
よく、頭のキレるyoutuberさんのコンサルチャンネル等を観ると、持ち家を買う人は勿体無い！と論されていることがありますが、私たちの職種的に少し寂しいような、、、そんな雰囲気があります。

ですが、その中でも住宅を買いたい人は少ないくないはずです！私も住宅が欲しいです！

持論ですが、持ち家は”ステータス”です。”自分が豊かに暮らしたい拠点”だと思います。

それに付随して、ほぼイコールになってるのが住宅ローンを組むことです。

30代後半から50代の方々の住宅購入に関して、親御様に相談をされると間違いなく出てくるのが
「自己資金」のお話しです。

出来るだけ貯蓄して、沢山の自己資金を持って購入した方が良い！！という事です。

果たして、それって正解なのでしょうか？

確かに、住宅予算を￥4000万だとして￥500万の自己資金を調達して、￥3500万の住宅ローンを組むと
月々の返済額が減りますが、、、次に出て来るのが日本の経済成長率に付随する銀行のインフレ問題です。

昔は、住宅ローンを組むとなるとその分金利が高く、月々の返済に負担がかかるから出来るだけ金利分をカバーできるように自己資金を蓄える事が基本でした。
逆に言うと、銀行に貯蓄をすれば金利が高いので引出時は大きくポイントに繋がっていました。

今は、真逆です。
低金利でほぼ金利ゼロ状態で住宅ローンを組むことが出来るので出来るだけ住宅ローンで賄い
自己資金をしっかり蓄えつつ計画していく事が一番のメリットです！
当然金利が低いので銀行貯蓄もなんのメリットもないのはそういう事になります。

なので最近では、銀行にお金を入れるよりも積み立てNISAやiDeCo(確定拠出年金)などでお金を運用していく方が利息分お得ですよ！と言ったことに繋がっています。

なので、時代が変われば社会情勢も変わり日々毎時間変化していく世の中に対していかに自分たちが一番得する。
納得して住宅を購入するかが肝になっているのだという事を理解していく必要があります。

固定金利と変動金利はどっちがお得！？

では、住宅ローンはどこで組めばいいのか！？という所に着目します。

結論から申しますと、可能な限り”変動金利”がオススメです。

変動金利とは、完済するまでの期間で金利が変動する可能性がある商品となります。

という事は、金利が上がれば返済額も上がりますし、金利が下がれば返済額も下がるという商品です。
ただし、そうなってしまえば毎月毎月金利を確認してはドキドキするという事がおこりますよね。

なので変動金利には様々なルールの下で構成されています。

・5年ルール

・1.25倍ルール

大きくはこの2つがあり、融資を組むための救済処置となります。

5年ルールとは、
”住宅ローンの毎月の返済額は5年に1度しか見直さない”というルールです。
変動金利で住宅ローンを借り入れた場合、毎月の返済額を計算する際に用いる金利が、毎月または半年に1度のタイミングで見直されます。変動金利に5年ルールが設けられている場合、金利が見直されても、借り入れまたは前回の見直しから5年が経過していなければ、毎月の返済額は見直されません。

もし返済額が見直されるタイミングではない場合、住宅ローンの毎月の返済額に占める借入元本と利息の内訳のみが変わります。

仮に毎月の返済額が10万円、そのうち借入元本が8万円、利息が2万円であるとしましょう。返済方法は、毎月の返済額が一定である「元利均等方式」とします。

金利が上昇し、利息額が2万円から3万円になった場合、元本部分は8万円から7万円に減り、毎月の返済額は10万円のまま変わりません。

支払い金額は変わりませんが、「元本の返済が減っている」事に注意が必要です。

1.25倍ルールとは、
125%ルールとは、見直し後の返済額が、前回の1.25倍以上には増えないというルールです。例えば、見直し前の返済額が月額10万円であった場合、見直し後の返済額は12万5,000円が上限となります。

一方で、見直し後の返済額に下限は設けられていません。

仮に、同時期に変動金利と固定金利の方が住宅ローンを同時期にスタートしたとして、これから先で日本がとてつもなく経済が発展していったとして、大インフレが起こったとして、金利が大幅に上昇する35年だとします。

そうなると、当初固定金利で返済した人の金利を変動金利の人が越えるタイミングがいつか訪れます。

でも、結局のところ超えるタイミングは35年の半分の17年半以降になるので、変動金利の方が俄然お得になります。

さらに、大発展すると皆様もそれなりにお給料を頂ける世の中になりますのでそもそも、その当時の価値観は変わってきますので問題無いかと思います、、、笑

この理論を今後ブログを通してシミュレーションさせて頂ければと思います！

自分たちが一番お得に組むことが出来る金融機関はどこだろう！？

こちらに関しては、様々な条件や属性によっておススメできる金融機関はそれぞれ異なります。

20代の方でしたら、圧倒的に40年住宅ローンを組むことが出来る金融機関になりますし

ご年収状況によっては、返済比率のふり幅が沢山ある金融機関をオススメする事もありますし

圧倒的に金利が安い商品、団体信用生命保険の豊富さや、保険内容に優遇がある等

様々な金融機関で様々な商品がありますのでおススメ出来るものがそれぞれになります。

但し、絶対的にやめて頂きたいのが自らの足で金融機関に相談する事です！

基本的に、工務店やハウスメーカーさんでは、独自のネットワークを持って金融機関と繋がりがありますので
事前審査や本審査の前に相談をさせて頂いてますし、同時並行で交渉もさせて頂くことがありますので
むやみやたらに、自ら足を運んで進める事は控えてください！

結論

個人的には、自己資金は住宅購入に必要な諸経費や手付金で使っていただきそれ以外可能なのであれば住宅ローンを組むというような資金計画をしていき、住宅ローンで借りられる額と当初予定してた資金計画の住宅ローンの金額が＝でなければ足りない分を自己資金で補填（※許容範囲）で計画することをおススメします。

可能な限り自己資金は使わずにストックしてください。

目安は、お一人様￥60万-×家族人数といったところでしょうか？
なにかあれば使う事ができる保険金としてまずはここを目指しましょう。

そして、住宅ローンで可能な限り月々の返済額を落として、可能な限り生活費・雑費を差し引いたお金で運用に回していく事をオススメします。

余ったお金の内訳もしっかりと管理して、何歳までにいくらまで貯蓄が最低限できて+運用での利益というもの
そしてマイナスになった時でもリスクヘッジ出来るように銀行にも最悪のケースの事を考えて同時並行で貯金していく事をオススメします。

要は、目先の損得を考えずに長い人生の中で一番自分たちがどこに目標を立てるのか？
そのために足元を見て今しないといけない事、3年後、5年後、10年後の小目標を立てていく事

会社の経営に必要な事をご家庭でも必要だということです。